נדלן

מה זה נדל"ן? 

ראשי תיבות נדל"ן הם "נכסי דלא ניידי" ופירוש המילה היא נכסים לא ניידים, הכוונה קבועים כמו בית, קרקע, וכו'.
ההבדל הברור בין נדל"ן למטלטלין (רכוש פרטי שניתן להזיז) הוא האפשרות להזיז אותם ממקום למקום.

הבעלות על קרקע מתבטאת על פני הקרקע ומתחת לאדמה, אך לא בשטח האווירי. 

השקעה בנדל"ן הוא תחום גדול מאוד הכולל בתוכו המון נושאים, אך לפני שנכנסים להשקעה כזו צריך להרחיב ולמקסם את הידיעות שלכם בתחום.

מה זה נדלן

אז איך מתחילים?

מה זה אומר לקנות דירה להשקעה? – זה אומר שקונים דירה שלא במטרה לגור בה, אלא להשכיר אותה למישהו אחר והשכירות שהשוכר משלם מכסה את המשכנתא.

איזה סוג משקיעים אתם?
יש בגדול שני סוגי משקיעים:

  1. משקיעים שמחפשים תשואה – אלה אנשים שמחפשים יציבות.
    הם משקיעים בנדל"ן שמייצר הכנסה פסיבית קבועה ועם מינימום סיכונים.
    בדרך כלל זו השקעה לטווח ארוך.
  2. משקיעי השבחה – אלה אנשים שרוצים "לגזור קופון", לקנות נכס בזול ולמכור ביוקר.
    בדרך כלל מדובר בהשקעה לטווח קצר. 

איזה סוגי נדל"ן קיימים?

באופן די צפוי אנשים מתייחסים למילה "נדל"ן כעל נדל"ן פרטי כמו דירות.
נכון, אמנם דירות הן נדל"ן מבוקש אבל נדל"ן כולל גם חנויות, משרדים, מרכזי מסחר ועוד. 

תחום הנדל"ן המסחרי צובר תאוצה בשנים האחרונות בגלל שתי סיבות עיקריות:

  • הון עצמי נמוך
  • אחוזי תשואה יחסית גבוהים בין 6-9 אחוז בשנה.

יחד עם זאת, צריך לקחת בחשבון דברים נוספים כמו גובה המס ועליית ערך הנכס שהם שונים מנדל"ן למגורים.

  • נדל"ן תעשייתי הכוונה למפעלים, מכרות וחוות.
    סוג זה של נדל"ן פחות נפוץ בישראל.

הנדל"ן בישראל:

תחום הנדל"ן נמצא כמעט תמיד בשיח הציבורי ואחת הסיבות להתעסקות הבלתי פוסקת בנושא בעשורים האחרונים, היא יוקר הדיור.

יש הרבה השערות סביב שוק הנדל"ן הישראלי, האם הוא יתרסק או שלהיפך, המחירים ימשיכו לנסוק?

עוד סיבה להתעסקות הזו היא התרבות הישראלית בה השאיפה היא לגור בבית בבעלותנו, בניגוד לרוב העולם, בו אנשים גרים בשכירות והיכולת לקנות בית לא מהווה שיקול.
ההשפעה של תרבות הקניה מורגשת גם בתחום השכירויות.
חוזי השכירות הם בדרך כלל לטווח קצר ואין ביטחון למי שרוצה להשתקע במקום מסוים לזמן ארוך.

מחיר למשתכן:

התוכנית הזו אמורה לעזור להרבה יותר זוגות להגיע לחלום הדירה שלהם והיא באמת מביאה איתה רוח של שינוי, אבל היא לא אמורה לשבור את מחירי השוק אלא למתן קצת את העלייה הצפויה בעתיד הבינוני – קצר.

ההשפעות של התוכנית נידונות כל הזמן ויש המון דעות בעד ונגד.
הטיעון המרכזי של המתנגדים הוא שההמתנה הארוכה והאיכות הירודה של הנכסים, יגרמו לזה שהציבור יבין שאין למה לצפות ויחזור לשוק, ואז תהיה קפיצה מטורפת של המחירים. 

כמו שאמרנו, רכישת דירה בארץ נחשבת אחת מהמטרות העיקריות של זוגות צעירים.
הלך הרוח הזה מכניס משתנים נוספים לחישוב הבסיסי של האם כלכלי יותר לקנות דירה או לשלם שכירות? שיקולים של לחץ חברתי ותחושה פסיכולוגית של יציבות וביטחון צריכים להילקח בחשבון ביחד עם השיקולים הכלכליים.
הטיעון המרכזי של תומכי רכישת הדירות הוא שבסוף התהליך נשאר לך נכס ביד.
לעומת זאת, התומכים בשכירות מעדיפים לשלם שכירות ואת הפער בין השכירות שהם משלמים למשכנתא המוערכת – לחסוך.

האם תרבות הקניה עשויה להשתנות?

לפי מחקר שנערך ע"י אגף הכלכלה של בנק לאומי בשנת 2017 שסקר את שוק השכירות בישראל, נמצא ששוק השכירות בארץ נמצא בעיקר בידיים פרטיות, לא מפוקח ע"י המדינה והמאפיין העיקרי שלו הוא שכירויות קצרות טווח עד שנה.

אחוז הגרים בשכירות (27.2%) נכון לתאריך הפרסום, נמוך יחסית לשאר העולם אבל נמצא בעליה איטית ובטוחה בעשור האחרון בעיקר בערים כמו תל אביב ורמת גן ובקרב זוגות צעירים.

לפי הלמ"ס בערים כמו רמת גן, תל אביב ואשקלון, נרשמה עליה גדולה מאוד בקרב זוגות צעירים בגילאי 20-40 הגרים בשכירות.
מבין כל הערים וסוגי הדירות העלייה הגדולה ביותר במחירי הדירות נרשמה בתל אביב עבור דירות של 2.5-3 חדרים.

נדל"ן בחו"ל:

במצב השווקים הפיננסיים כיום, כל אדם עם קצת הבנה כלכלית יגיד לכם לקחת את הכסף ששוכב לכם בעו"ש ולהשקיע אותו בנדל"ן. למה? כי הריביות שהבנקים מציעים על חסכונות הן אפסיות ואם לוקחים בחשבון את הסיכונים של שוק ההון, המניות, האג"ח והבורסה הן לא שוות את הסיכון, במיוחד כשיש אפשרויות השקעה אחרות הרבה פחות מסוכנות בתחום בנדל"ן גם בארץ וגם בחו"ל.

יש לכם תכנון להשקיע בחו"ל? מעולה😊 בהמשך נסביר לכם את התהליך ואת כל הדברים שאתם צריכים לדעת כדי לבצע השקעה חכמה.

האם זה זמן טוב להשקיע בחו"ל?

אז הגעתם למסקנה שהכול טוב ומושלם בחו"ל? – עצרו רגע.
אחרי שהרבה מהישראלים הבינו שהם ישיגו תשואה על הכסף שלהם אם הם ישקיעו בנדל"ן השוק הוצף. מחירי בנדל"ן בישראל הרקיעו שחקים והגיעו לסכומים הזויים.
המזל הוא שבתקופה כמו שלנו, בה הכול נמצא באינטרנט, ניתן  להשקיע בחו"ל בלי לקום מהכיסא כמעט. הרבה ישראלים הבינו שכדאי להם להשקיע בנדל"ן בחו"ל בגלל התשואה הגבוהה והמחיר הנמוך משמעותית מהשוק הישראלי. 

גם אתם החלטתם לקנות נכס מניב בחו"ל? – הגעתם למקום הנכון.

בהמשך נציג לכם את המדינות המומלצות ביותר להשקעה, מידע על הפרש התשואה בין השקעה בארץ והשקעה בחו"ל וכל הדברים שקריטי שתדעו לפני שאתם קונים נכס להשקעה בחו"ל וכמובן, היתרונות והחסרונות של השקעה כזו.

השקעה בחו"ל – מה היתרונות?

דבר ראשון, לפני שמשקיעים בנדל"ן בחו"ל צריך להבין את היתרונות של מהלך כזה.
לרוב, קניית נדל"ן בחו"ל תדרוש מכם קצת התעסקות בירוקרטית (או שתשלמו למישהו שיעשה את זה בשבילכם), אבל אחרי שתכירו את כל היתרונות, תבינו שהתוצאה בהחלט שווה את ההתעסקות.

מחיר-

בזמננו המחירים בארץ מטורפים וכולם יודעים זאת.
בעולם לעומת זאת, עם מחיר של דירה בנגב או בגולן תוכלו לקנות יותר מנכס אחד להשקעה ועדיין יהיה לכם עודף.
היתרון של המחיר נותן לכם יתרון נוסף, אפשרות לפזר את ההשקעות שלכם.

תשואה-

התשואה שתרוויחו על הכסף שהשקעתם היא גבוהה, אך לא רק זה, התשואה המקסימלית שתוכלו לקבל מהשקעה בארץ נמוך מהמינימום שתקבלו על נכס בחו"ל.

עוד יתרון להשקעה בחו"ל הוא הגמישות של ההיצע ושל סוג ההשקעה, כלומר יש לכם אופציה להחליט איזה השקעה אתם רוצים, טווח ארוך או קצר, קבוצות רכישה וכו'.

בנוסף, השקעה בנדל"ן בחו"ל מגיעה עם הטבה בצורת הטבות מס.
לחלק מהמדינות בהן תשקיעו יש הסכמים עם ישראל שמגנים על המשקיע מפני תשלום מס גבוה ולהרבה מדינות יש חוקי מס המיטיבים עם המשקיע הישראלי.

איפה שווה להשקיע?

המקום הראשון היא כמובן ארצות הברית.
בארצות הברית יש היצע גדול של נכסים להשקעה.
נכון להיום מחירי הנדל"ן להשקעה בארה"ב נמוכים משמעותית ממחירם של נכסים מקבילים בישראל ולכן היא מאוד אטרקטיבית למשקיעים.
נושא המיסוי משתנה ממדינה למדינה ומצריך בדיקה מקיפה לפני הרכישה.

מדינה נוספת היא פולין.
בפולין הייתה ירידה חדה של המחירים בגלל המשבר של 2008 בנוסף למשבר כלכלי פנימי קשה, יחד עם זאת פולין היא כוכב עולה בשמי ההשקעות באירופה בעיקר בגלל שילוב מנצח של מחירים אטרקטיביים, כלכלה פורחת ושיטת מיסוי שמיטיבה עם משקיעים.

המדינה השלישית היא אנגליה.
אנגליה נחשבת לאחד המקומות המועדפים על המשקיעים הישראלים בגלל קרבתה הגיאוגרפית לישראל ולמחירים הנמוכים בהשוואה לארץ, בנוסף הכלכלה שלהם חזקה ויציבה. 

מדינה רביעית שמומלץ לבדוק היא רומניה ובפרט בוקרשט.
אחרי שנים של ירידות מחירים שהתחילו במשבר של 2008 והמשיכו עד 2013, רומניה יצאה לדרך כלכלית חדשה ובשנים האחרונות נרשמת עליה איטית ובטוחה של הנכסים בערים הגדולות ואחוזי תשואה גבוהים למשקיעים.

המדינה החמישית היא אוקראינה.
אוקראינה מציעה נכסים להשקעה במחירים נמוכים מאוד.
בקייב למשל, עיר הבירה, אפשר למצוא נכסים להשקעה בפחות מ 200 אלף ₪. סכום נמוך מהמחיר של קרקע חקלאית בארץ. 

הבאה בתור היא כמובן גיאורגיה.
בגיאורגיה יש פריחה מחודשת שבאה לידי ביטוי בכמות המשקיעים מרחבי העולם המשקיעים בה.
מחירי הנדל"ן בערים כמו טביליסי ובאטומי הם מהנמוכים בעולם והם עולים בשנים האחרונות בצורה הדרגתית. 

עוד יעד מועדף על הישראלים הוא גרמניה.
גרמניה ידועה ברמת החיים הגבוהה ובכלכלה ביציבה שלה.
גם בגרמניה יש המון נכסים להשקעה במחירים מצוינים בהשוואה לישראל.
שיטת המיסוי קצת יותר מורכבת אבל עם ייעוץ מהגורמים הנכונים  ההשקעה משתלמת. 

הבאה בתור היא ספרד, מדינת הפאיה והפלמנקו.
בספרד יש ירידת מחירים מתמדת שהתחילה ב2008 והמשיכה במשבר כלכלי שחוותה המדינה.
בעקבות המשבר ואולי דווקא בזכותו ספרד הפכה ליעד מועדף על משקיעים בגלל המחירים הנמוכים.

המדינה האחרונה חביבה ברשימה, היא השכנה שלנו ממערב – יוון.
יש בה 3,000 איים והמון פוטנציאל להשקעות.
בשנים האחרונות יוון מתמודדת עם משבר כלכלי גדול מאוד שהצניח את מחירי הנדל"ן ומושך משקיעים מכל העולם.
יוון התחילה להתאושש מהמשבר בעיקר בגלל העזרה שקיבלה מגוש היורו ובזכות התיירות המשגשגת. 

מה חשוב לבדוק לפני שקונים נכס בחו"ל?

מצאתם כמה דירות אטרקטיביות מעבר לים?
הנה רשימה של דברים שחשוב מאוד שתבדקו לעומק לפני כן כדי לחסוך מעצמכם טעויות והפסדים כלכליים.

מיסים- לכל מדינה יש שיטת מיסוי שונה לגבי נדל"ן לכם חשוב מאוד לבדוק את הנושא במדינת היעד. בנוסף, בדקו את מדיניות המס בישראל לגבי קבלת כספים מנכס בחו"ל.

מיקום- לפני שקונים נכס צריך לבדוק שמדובר באזור מבוקש ואטרקטיבי.
לנכס במיקום מרכזי יהיה יותר קל להשיג שוכרים מאשר לרובע נידח.

אל תקנו בלי לברר, השתמשו בכל האפשרויות העומדות בפניכם ותבררו בדיוק מה אתם קונים מה אתם קונים ושהנכס ממוקם במקום מבוקש, שיניב לכם תשואה יפה.

בגדול, אפשר להשקיע בכל העולם אבל המדינות שיתנו את התמורה הטובה ביותר להשקעה שלכם הן אלה שעומדות בקריטריונים הבאים:

  • מדינה בה המטבע המקומי חלש ביחס לשקל.
  • מדינה שיש בה מחירים נמוכים בנוסף לנתונים המעידים על צמיחה כלכלית.
  • מדינה בלי יותר מדי מיסוי ורגולציה על משקיעים זרים.

חקר שוק- צריך לעשות חקר שוק מקיף על המצב הכלכלי ועל מצב שוק הנדל"ן במדינה בה אתם חושבים לרכוש נכס להשקעה. לבדוק כמו שצריך את כל הנתונים כמו: קצב עלית המחירים, אחוזי אכלוס של נכסים באזורים ספציפיים, רווח ממוצע מהשכרת נכס וכמה זמן לוקח למכור דירה.

כל השאלות האלה יתנו לכם אינדיקציה אם מצאתם נכס טוב או שכדאי להמשיך לחפש.

לסיכומו של עניין השקעה בנדל"ן היא השקעה חכמה.
לא משנה אם אתם משקיעים בארץ או בחו"ל- הכי חשוב זה להשקיע.