מה זה שנת בדק?

הרבה בטוחים שהקבלן הוא האחראי במשך שבע שנים מהקניה על תיקון כל הפגמים בדירה, אבל לא תמיד זה לשבע שנים ולא על כל הליקויים. 

מי שקנה נכס חדש, מתוודע למושג "שנת בדק".

אנשים רבים ביניהם גם בתי משפט שונים מתבלבלים וחושבים כי מדובר במונח משפטי לפיו, האחריות על הבניין והתשתיות שלו חלה על הקבלן למשך שנה ממסירת הבעלות, אבל זה לא עובד כך. זוהי הטעיה, גם מבחינת התקופה וגם מבחינת המושג.

שנת בדק – חובת הקבלן לתקן את כל הנזקים והלקויות המתגלים, בתנאי שהנזקים לא נגרמו כתוצאה משימוש לא נכון או הזנחה מצידו של הקונה.

שנת בדק

מה קורה לאחר שנת הבדק?

לפי חוק, הקבלן חייב לתת אחריות לנזקים שימצאו בדירה במשך זמן האחריות שהוגדר בחוק, תקופה זו מתפרשת עד שבע שנים, בכל תחום תקופת האחריות היא שונה, בחוק יש הגדרה מפורשת מהי תקופת אחריות לכל רכיב ורכיב, למשל האחריות על מכונות מנועים ודודים – שלוש שנים, סדקים בקירות ובתקרות – חמש שנים וכו'.

טעות נוספת בנושא זה היא האפשרות של הקונה המצוי לגלות תקלות בניה תוך כדי הבנייה עצמה ובזמן מסירת הבעלות או אפילו בשנתו הראשונה.

אם תרצו לנהוג בחכמה,כדאי שתשכרו מפקח חיצוני מטעמכם שישים עין על כל תהליך הבניה, גם במקרה שיש פיקוח מטעם הקבלן המבצע, אם תרצו תוכלו, בנוסף, להיעזר בחברה חיצונית להכנת רשימת ליקויים לפני האכלוס ולהראות אותו לקבלן.

הבעיה היא שהרבה קבלנים לא מסכימים להתנהלות הזו, יש כאלה שהגדילו לעשות והם אף מחייבים את בעלי הדירות לחתום על חוזה שבמסגרתו הם מגבילים ואוסרים כניסה של חברה חיצונית של שמבקרת ו/או מפקחת על תקלות וליקויים. לא סתם חשוב מאוד לסכם אופציה כזאת במסגרת חוזה הרכישה, הרי זכותו של הקונה להביא כל אדם או חברה שרואה לנכון, הרי הנכס הנבנה שייך לו.

ההסתייגות היא רק במקרה של גילוי ליקוי במהלך הבניה, בזמן כזה יש לתאם עם הקבלן המבצע כדי לא להגיע לפגיעה, הפרת חוזה וכו'. אבל ברגע שהלקוח כבר גר בדירה שלו, היא כבר בנוייה, אין שום גורם שיכול למנוע ממנו להביא מפקח אחרי שקיבל את המפתח, לאחר העברת הבעלות. זה כמו  חוזה בו הקבלן אוסר על הדייר לא להכניס אורחים לדירה לאחר שיתגורר בה. כך גם הזכות לדייר להגיש כל דו"ח ליקויים לקבלן , בין אם נכתב על ידו ובין אם לא.

מה קורה בחוזה שכירות, האם גם שם יש דברים שכדאי לדעת?

בכל תחום הערבויות, אין חוק שקובע מה נחשב לבטוחה ומה נחשב לערבות הוגנת, נכון לעכשיו, יש כמה בטוחות רווחות. 

  • השוכר מפקיד צ'קים הרשומים על שמו לטובת התשלום לחברות השונות הנותנות שירות, חברת הגז, החשמל, תאגיד המים והארנונה. המשכיר מחזיק את הצ'קים כדי לבטח את עצמו מפני חוב של השוכרים על שמו לחברות השונות , הוא מוודא שהשוכר לא משאיר אחריו חובות שישויכו לו כבעל הנכס, כדי לא להגיע למצב זה מומלץ לדאוג שבחברות אלה (חשמל מים וכו') יהיה השוכר רשום כשוכר הנכס, כך שכל חוב שיצבור – יצבור על שמו וכך המשכיר ישאר נקי מחוב, בחברת גז או ועד הבית אי אפשר לעשות את זה ואז יהיה טוב שיהיה למשכיר צ'קים כאלו.
  • ערבות בנקאית לחודשי השכירות הראשונים (בדרך כלל מדובר ב 3 חודשים) – הבנק נותן ערבות אוטונומית, המשכיר מקבל מהבנק המחאה לטובתו ובמקרה שהשוכר מפר את ההסכם באופן משמעותי, המשכיר יכול לפרוע את ההמחאה הרשומה על שמו בלי צורך בהליכים משפטיים. 
  • שטר ערבות –  בטוחה נפוצה מאוד, מדובר בשטר החתום בדרך כלל על ידי שני ערבים אשר בזמן פקודה, כאשר השוכר יפר את ההסכם באופן משמעותי, יוכל המשכיר לפנות להליכים משפטיים כדי לממש את השטר וכן לפנות לערבים וכו'.

משכירי דירות, שימו לב, לא משלבים בחוזה השכירות את כל סוגי הביטחונות, רצוי להגיע להסכמה מה תהיה הבטוחה שתתאים לשני הצדדים ורק אותה לשלב בחוזה השכירות.