מה כדאי לדעת כשקונים דירת יד שנייה?

קניית דירה היא לרוב שלב ופרק מרגש בחיים, אשר בו אנו ניתקל בדירות קיימות לרכישה בהתאם לתקציב הקיים, מרבית הניגשים לקניית דירה ראשונה בשוק הנדל"ן הישראלי נמצאים במצב של חוסר ידע לגבי רכישה ולכן הכנו את המדריך הבטוח לרכישת דירת יד שנייה:

כמו ברכב, גם דירה ניתן לרכוש ישירות מהקבלן (יד ראשונה) או ממוכרים פרטיים בשוק הנדל”ן ( יד שנייה). הדירה יכולה לשמש למגורים של הקונה או כדירה להשקעה המניבה תשואה שנתית (שכירות). בתחום הנדל"ן בישראל ובעולם, דירה נחשבת לנכס יציב ובטוח שהסיכון בו נמוך.

בבואנו לרכוש דירה מיד שניה , ישנן כמה בדיקות שחשוב לעשות כדי לוודא שהרכישה היא המתאימה לנו ביותר וכן שאין נושאים בעייתיים שעלולים להתעורר לאחר הרכישה:

מומלץ להגיע פיזית ולהתרשם מהנכס, מהמוכר וממידת האמינות שלו. 

רוב המוכרים מציגים מחירים גבוהים מהמחיר שהוא באמת המחיר בעבור הדירה – על כן כדאי להיעזר באינטרנט לבדוק מה ממוצע המחירים בעבור דירות באזור. 

כמו כן, חשוב לבדוק את הדירה – מה קורה בעניין האור בדירה, לחץ המים (כן, אפשר לפתוח ברזים – כמובן באישור בעל הדירה), גודל החדרים, הרעש, ליקויים, מזגנים, חניה וכו'. דבר נוסף שחשוב לבדוק הוא סביבת המגורים, האם היא תואמת את הצרכים שלכם? (לכל אחד צרכים אחרים, דוגמאות לצרכים: גני ילדים ובתי ספר קרובים, פארקים, סופרים ושירותי בריאות) וכמובן, לא לשכוח לבדוק אם האוכלוסייה המתגוררת באזור מתאימה גם היא, אפשר להתייעץ עם אנשים שגרים באזור, שכנים או עוברי אורח ולטייל קצת באזור כדי לקבל מושג לגביי השכונה. במידה והדירה נראתה מתאימה, ההמלצה היא להגיע שוב לראות אותה בתיאום בזמן שונה במהלך היום, ונביא דוגמא לחשיבות העניין, אם הגענו לדירה בשעות הערב, לא נוכל לראות כמה היא מוארת או האם יש רעש מבנייה אזורית בשעות היום. 

לאחר שמצאתם דירה שאותה אתם מעוניינים לרכוש, מומלץ לבצע כמה בדיקות :

בדיקת בעלות – חשוב לוודא כי בעל הנכס הוא אכן בעל הדירה האמיתי, ניתן לבצע אימות ע"י בדיקת תעודת זהות.

בדיקת טאבו – טאבו הוא השטח המוגדר של הדירה ברשות מקרקעי ישראל וחשוב לבדוק מה שטח הדירה במטרים ומה הוא כולל. האם ניתן לבנות עליו ועוד. את נסח הטאבו ניתן להוציא מאתר רשות המקרקעין בכל שלב, ההמלצה שלנו היא להוציא נסח טאבו כמה שיותר קרוב למועד החתימה על הסכם הקנייה.

בדיקה של פרטי הנכס – כדאי לבדוק את הגוש ואת החלקה. 

בדיקה פיזית – אין טוב ממראה עיניים, סיור בנכס עצמו הוא בהחלט מדד טוב לקלוט את הדירה, לאחר שהחלטתם שהדירה נאה בעיניכם, חשוב גם לבדוק נושאים כמו חשמל, אינסטלציה, סדקים בקירות ורטיבות. תחומים אלו נסתרים מעין הקונה ואם מדובר בדירה שקיימת מעל לכמה שנים בשוק יש אפשרות להיעזר בגורם מוסמך שיכול לבדוק בעבורכם האם קיימים ליקויים – ממש כמו טסט או בדיקה שמעבירים רכב לפני רכישתו. בדיקה איכותית כזו תחסוך לכם רכישה לא כדאית ואף תוכל להוזיל את מחיר הנכס במעמד הקנייה.

בדיקת איכות המבנה – מתי נבנה, האם יש תוכנית לבנייה עתידית (תמ"א 38), מתי הפינוי שלה ועוד.

בדיקת חוקיות  הנכס – יש לבדוק האם יש לנכס שעבודים, עיקולים או אזהרות, בדיקה חשובה נוספת היא בדיקת התב"ע, יש לוודא שהתב"ע מתאימה ליעוד הנכס – הבדיקות נערכת מול האגף לפיקוח העירוני ומול לשכת רישום המקרקעין, במידה וישנן בעיות בחוקיות הנכס הדבר יכול לפגוע בזכויות שלכם לאחר הרכישה.

גיליתם שיש בעייתיות מסוימת בדירה? יש לכם זכות להתנות את הרכישה בהסרה של השעבוד או האזהרה.

רק לאחר לאחר שראיתם כי טוב והבדיקות הושלמו, אתם יכולים לחתום על זכרון דברים המעגן את ההסכם ביניכם למוכר הדירה, בלב רגוע, לצורך החתימה מומלץ להיעזר בשירותי עו"ד המתמחה בדיני שוק הנדל"ן בישראל כדי לוודא שזכרון הדברים מייצג אתכם בצורה יעילה יותר.